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老楼换梯 如何破题 面对老旧小区无公共维修资金

时间:2020-04-25 17:26

  随着城市的发展,电梯已逐渐成为百姓生活中的重要设施,电梯的“老龄化”问题也越来越引起人们的关注。针对危旧电梯更新难题,北京市采取“街道社区吹哨,社会单位报到”机制,并畅通住宅专项维修资金应急使用的绿色通道;对产权不清、资金不足、物业失管的电梯,还建立了“三无”电梯政府救济机制。

  随着最后8部新电梯通电运行,北京市丰台区洋桥北里和翠林小区两大社区总计28台老旧电梯全部完成更新换代。这些电梯,绝大多数使用年限超过15年,有的甚至超过了30年。

  “从电梯的使用寿命上讲,电梯使用10年大概相当于人寿命的30年,试想一个人工作到60岁都退休了,但这些电梯到‘90高龄’还每天运送着楼内的住户,可以说是力不从心,可见及时更换多么必要。”丰台区房管中心西罗园分中心设备器材部部长刘宁说。

  由于北京市城市建设起步早、发展快,截至2018年底,北京市共有住宅电梯11万台,其中,使用年限10年以上的有4.2万台,约占住宅电梯总数的38.2%;使用年限15年以上的13362台,约占12.1%。近年来,北京市委、市政府将电梯风险评估和预警监测工作纳入重要民生实事项目,由北京市市场监督管理局对老旧电梯开展风险评估,并对高风险电梯提出更换建议。老楼更换新梯,怎么换?

  焕然一新的电梯赢得了洋桥北里和翠林小区居民们的一致好评。然而,完成28部电梯的更新任务,并不是一件容易事儿。

  人们都知道老楼加装电梯是件令人头疼的事,可是往往想不到更新旧电梯也面临着特殊的困难。“加装电梯的老楼,一般不超过6层,可是更换电梯的老楼,高达20多层的不在少数。尤其对‘单梯楼’来说,一旦电梯开始换新,意味着全楼百余户居民在接下来的近60天施工期里,必须爬楼梯回家。” 刘宁说。

  洋桥北里12号楼就是这样一座单电梯老楼。得知电梯即将更新的消息后,住在10楼的李阿姨犯了愁:“我每周3次透析,上下楼可怎么办啊?”

  好在前期制订方案时就制定了相应的预案——一支由产权方、居委会、施工方自发组成的20多人应急救援队24小时随时待命。

  “如果不是亲身体会,真不知道对一个透析老人来说上楼有多难。”洋桥北里社区居委会主任昌涛参与了这次行动。他告诉记者,由于楼道宽度有限,一次只能一人搀扶老人,应急救援队5个人轮番上阵,后面的人为老人提着小板凳,每到一个平层都会让李阿姨坐下来休息一下,10层楼往往要爬半个多小时。

  就这样,每周3次,在60天工期里,足球外围救援队护送李阿姨上下楼20多次。老人不胜感激,用颤巍巍的手写下了一封感谢信。

  北京市朝阳区枣北社区29、31、36、37号4栋老楼的8部电梯,设备严重老化,经朝阳区质监局鉴定为危旧电梯。“小区电梯超期服役,近几年频繁出现故障,我们乘电梯经常提心吊胆。”枣北社区居民夏策芳提起小区里的老旧电梯,至今仍心有余悸。

  经评估,8部电梯改造更换共需资金260万元。电梯小修,钱可以从物业费里支出,但更换电梯这样的大事,则需要动用维修基金。而这4栋楼建设开发时,公共维修基金制度尚未完善,公维金均由产权单位保管。更麻烦的是,4栋楼涉及的产权单位多达42家,且很多单位资金实力有限,还有的产权方“名存实亡”,踪迹难寻。召开产权单位大会,只有三四家到场。

  怎么办?街道和社区党委组织物业单位、居民代表召开两次议事协调会制订工作方案,走访动员28家产权单位。

  经过一家家上门做工作,其中5家产权单位出资近150万元,随后,社区党委牵头反复上门走访,剩余23家产权单位,经过协商沟通,这些产权单位克服种种困难出资近100万元。“街道社区吹哨,社会单位报到”,换电梯筹款的事,总算有了着落。

  同样,丰台区方庄地区开发建设较早,许多楼建于上世纪90年代初期,没有住房公共维修基金,电梯更新改造问题就成了不容忽视的难题。对此,地区工委办事处发动居民参与电梯改造工作,研究确定了居民集资、物业公司出资、办事处匹配部分资金共同更新电梯的新思路,在芳群园三区和芳城园三区两个社区进行试点,4部电梯更新难题迎刃而解。

  过去,电梯更新改造维修想要动用住宅专项维修资金,需要经过占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总人数2/3以上的业主讨论通过,在实践中往往困难重重。

  针对这一问题,北京市市场监督管理局协调住房城乡建设部门,畅通住宅专项维修资金应急使用的绿色通道,解决住宅电梯的更新、改造和修理的资金问题。

  “电梯故障危及人身安全”等6种危及房屋安全的紧急情况,不需经过“双2/3业主”同意,即可直接使用住宅专项维修资金,先行消除电梯安全隐患。2015年至2017年,北京市共使用住宅专项维修资金6.2亿元,用于11268台住宅电梯的更新、改造和修理。

  此外,针对产权不清、资金不足、物业失管的电梯,北京市还建立了“三无”电梯政府救济机制,将老旧电梯更新改造纳入市政府“为民办实事”任务,要求各区县政府建立救济制度,采取财政补贴的方式消除安全隐患。

  从2015年至2018年,北京市共使用政府救济资金1.15亿元,更新、改造、修理电梯602台。不过,尽管有“三无”电梯政府救济制度作为最后的托底,但与庞大的高龄电梯数量相比,仍然显得杯水车薪。

  中国社会科学院法学所副研究员董文勇认为,北京市推出的政府救济机制,为“三无”老旧电梯治理探索出了一条新路。但考虑到北京市老旧电梯数量巨大,这种政策在实施中必须严格设定限制条件,避免群众产生“等靠要”等消极思想,同时尝试引入社会资本以及采用金融租赁等创新手段,解决老旧住宅电梯更新的资金难题。

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